Come ACQUISTARE Una casa al mare

Come scegliere la casa vacanze giusta da acquistare e le fasi della compravendita

Immaginate di voler comprare una casa al mare e di aver già visto decine e decine di immobili; nella testa avrete sicuramente un gran numero di informazioni, ma anche tanta confusione. Sicuramente vi domanderete quale potrebbe essere la scelta migliore e se ci potrebbe essere qualcosa che puo’ esservi sfuggito.

La scelta dell’immobile al mare ha tante variabili da prendere in considerazione, un buon agente immobiliare può venirvi in soccorso. Una delle prime cose da valutare è il fattore posizione: l’ideale sarebbe scegliere una casa non molto lontana dal mare e dai servizi principali, ricordatevi che fare chilometri per andare al mare, alla lunga vi potrebbe stancare.

La scelta dell’immobile al mare ha tante variabili da prendere in considerazione, un buon agente immobiliare può venirvi in soccorso.



Acquistare un Appartamento o una villetta ai Lidi Ferraresi ?

Per ognuna di queste ipotesi possono esserci dei pro e dei contro. Non esiste una risposta giusta o sbagliata, dipende dai gusti, dalle proprie esigenze e soprattutto dalla propria disponibilità economica. La scelta dovrà essere determinata dal proprio stile di vita e dal tipo di ambiente in cui si desidera vivere.

Una villetta ha certamente costi di acquisto più elevati rispetto ad un appartamento, tuttavia significa sicuramente maggiore autonomia e privacy, la disponibilità di un giardino e di un posto auto, la possibilità di decidere da soli di cosa fare della struttura, nei tempi e nei modi opportuni, ma ovviamente tutte le spese manutentive saranno interamente a vostro carico. Scegliere di vivere in un appartamento equivale a vivere in un condominio ove si dovranno condividere spazi e regole con altre persone; per ogni condominio c’è un referente, l’amministratore condominiale, il quale si occupa di tutto quello che riguarda l’edificio. Chi abita in condominio si può quindi sentire al sicuro, perché avrà sempre un referente delle sue istanze che gli eviterà molto grattacapi e fastidi. Le spese di condominio sono comuni e si dividono fra tutti; non dovrete preoccuparvi ad esempio di pulire il giardino o le scale, nè di cercare artigiani che si debbano occupare della manutenzione dell’ edificio, ci sarà qualcun altro che lo farà per voi.

Quando si sta cercando un appartamento da acquistare, è opportuno prendere sempre in considerazione lo stato di conservazione dell’edificio:  valutare  lo stato delle facciate, del tetto, delle scale e dell’ ascensore; se  non sono in buone condizioni,  in un prossimo futuro, il condominio  dovra’ sicuramente sostenere spese a carattere straordinario . 

L’acquisto di una casa è una tra le più  importanti scelte che una persona si trova ad affrontare nel corso della propria vita, soprattutto se si pensa che spesso si decide di utilizzare buona parte dei propri risparmi  o di accendere un mutuo; è quindi fondamentale cercare di evitare errori banali nella scelta dell'immobile .



Qui di seguito elencati alcuni punti nella scelta della casa al mare da acquistare, a cui prestare attenzione:

Acquistare una casa vacanza ai Lidi ferraresi tramite l’Agenzia immobiliare 3m
vi farà risparmiare tempo e denaro



Vi descriveremo ora, brevemente, le fasi dell’acquisto:



La proposta di acquisto

La fase della proposta d'acquisto è la più importante della trattativa, è infatti, la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.
Solamente quando verra’ sottoscritta anche  dal venditore, la proposta di acquisto  diverra’ vincolante per entrambe le parti contraenti.

Il preliminare di compravendita (compromesso)

Il preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso, è la scrittura privata in cui la parte acquirente e la parte venditrice riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l'atto definitivo di compravendita..
Frequentemente, per non dire sempre, in un contratto preliminare, è prevista una caparra confirmatoria; con quest’ultima, il promittente acquirente s’impegna a dare al promittente venditore una somma di denaro che ha un duplice valore e significato:
-è un anticipo sul prezzo concordato per la cessione ;
-rappresenta la misura del risarcimento dovuto in caso d’inadempimento.
Se ad esempio, al compratore manca la liquidità necessaria per completare l’acquisto definitivo, egli è inadempiente. In tal caso, al venditore, che potrà legittimamente recedere dal contratto preliminare stipulato, non resterà che trattenere la caparra ricevuta, per ottenere il risarcimento dovutogli . In alternativa, potrà agire per la risoluzione del contratto, rinunciando al risarcimento nella misura stabilita dalla caparra, ma avendo la possibilità di dimostrare il maggior danno .
Se invece l’inadempimento è imputabile al venditore, il compratore avrà diritto al versamento di una somma pari al doppio della caparra pagata. Anche in tal caso, è concessa la facoltà di agire per l’esecuzione forzata del contratto  o per la risoluzione dello stesso, invocando e dimostrando un danno maggiore rispetto alla caparra confirmatoria concordata.
Nel caso di tempi intercorrenti tra il preliminare ed il rogito  molto lunghi,  a maggior garanzia della parte acquirente,  si potra’ trascrivere il preliminare.
La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

L'atto di compravendita (rogito)

L'atto di compravendita (detto anche rogito) è il contratto con il quale il venditore trasferisce al promissario acquirente la proprietà dell'immobile dietro la corresponsione del prezzo pattuito. L'atto di compravendita viene stipulato davanti ad un notaio in presenza del venditore e del promissario acquirente; è redatto in forma pubblica per garantire l'identità delle parti, la legalità dell'atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.
Al notaio spettano i controlli formali sull'esistenza di iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche o altri vincoli) sull'immobile, sulla continuità delle trascrizioni , sul rispetto delle norme edilizie, sull'esistenza della certificazione energetica dell'immobile . Il notaio deve anche raccogliere le imposte che, in caso di acquisto prima casa, sono soggette ad alcune agevolazioni. Il rogito deve riportare anche il prezzo corrisposto , specificando i mezzi di pagamento utilizzati.

La funzione del Notaio nelle compravendite di immobili

Il Notaio è un Pubblico Ufficiale della Repubblica Italiana, che esercita la propria attività come libero professionista .
Il contenuto dell’atto non può essere contestato, perché si presuppone corrispondente alla volontà delle parti, aderente alla legge e attestante il reale stato di cose, in fatto e in diritto, al momento della stipulazione.
Negli atti di compravendita di immobili, il compito del notaio è quello di verificare anzitutto che il diritto di proprietà dell'immobile ,che con la compravendita si trasferisce al nuovo acquirente,  sia di completa titolarità del venditore.
Il Notaio accerta inoltre, la libertà dell'immobile da ipoteche o altri vincoli  quali pignoramenti, servitù, ecc.,  che possano essere  di ostacolo alla vendita .
A tal fine  deve eseguire le cosiddette verifiche preliminari, ricerche  presso l'ufficio dei registri immobiliari  ( visure ipotecarie),  ricerche catastali e urbanistiche ( l’immobile deve essere regolarmente accatastato e non debbono essere  stati commessi abusi edilizi ).

 La verifica immobiliare riguarda gli ultimi 20 anni della storia giuridica dell'immobile: il termine dei 20 anni non è casuale in quanto il codice civile stabilisce che dopo 20 anni matura l’usucapione .
Svolte le verifiche preliminari, il Notaio redige l'atto di compravendita e procede alla fissazione della stipula. In sede di stipula, il notaio deve fornire ogni chiarimento e spiegazione richiesta dalle parti, agendo con imparzialità. è importante ricordare che il notaio che non adempie alle verifiche su persone e immobili e che soprassiede all'esistenza di vincoli ostativi alla compravendita risponde personalmente dei propri atti.

Le spese notarili per l'atto di compravendita e l'atto di mutuo

Quando si acquista una casa,  che  si richieda o meno  un mutuo, si dovrà ricorrere ai servizi prestati da uno studio notarile.
Gli onorari notarili per le compravendite e i mutui sono direttamente proporzionali rispettivamente al prezzo dell'immobile indicato in atto e all'ipoteca che verrà iscritta a garanzia del mutuo.
Maggiori sono il prezzo dell'immobile e l'importo del mutuo, più elevate saranno le tariffe notarili.
Gli onorari notarili della compravendita  possono essere ridotti del 30% in tutti quei casi in cui sara’ possibile applicare la  disciplina del prezzo –valore. ( La norma sul prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale)

Il conteggio delle imposte per l'atto di compravendita

Agli onorari notarili vanno aggiunte le imposte dovute allo Stato, che variano significativamente se si acquista da un privato o da un'impresa costruttrice in regime “IVA “,
se si acquista come prima  o seconda  casa ed infine, se si acquista un immobile a uso abitazione o un immobile a uso commerciale.
In caso di acquisto di un immobile ad uso abitativo e non “ in regime  iva “,  l'acquirente potra’ chiedere al notaio che la base imponibile, funzionale alla determinazione delle imposte, sia costituita dal valore catastale  dell' unita’ immobiliare, a prescindere dal prezzo dichiarato dalle parti, nell'atto di compravendita.
 Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili debbano essere ridotte del 30%.
Il conteggio delle imposte con la regola del prezzo-valore  è piuttosto semplice.
Per ottenere la base imponibile,  bastera’ moltiplicare  la rendita catastale x 115,50 se trattasi di  acquisto di una  prima casa,
mentre in caso di  acquisto di una seconda casa,  la rendita catastale dovra’ essere moltiplicata x 126.

Una volta calcolata la base imponibile sara’ possibile quantificare le imposte :
per la prima casa   l’imposta di registro è a oggi,  pari  al  2% della base imponibile con un minimo di € 1.000,00   + 50,00 Euro in misura fissa per l’imposta ipotecaria  + 50,00 Euro in misura fissa  per l’imposta catastale;
per la seconda casa   l’imposta di registro è a oggi pari  al  9% della base imponibile   + 50,00 Euro in misura fissa per l’imposta ipotecaria  + 50,00 Euro in misura fissa  per l’imposta catastale;

Esempio calcolo di imposta immobile acquistato come prima casa (con la regola del prezzo-valore), con rendita catastale pari a € 500,00  :
[(500 x 115,5 ) x 2% ]+ 50,00 + 50,00 =  1.255,00 euro

Esempio calcolo di imposta immobile acquistato come seconda  casa ( con la regola del prezzo valore), con rendita catastale pari a € 500,00   :

[ (500 x 126,0 )x 9%] + 50,00 + 50,00 =    5.671,00 euro



QUANDO SULLE VENDITE è DOVUTA L’IVA?

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto è costituita dal prezzo della cessione. La cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva. Tuttavia, l’imposta si applica:

alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)

alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare

- l’Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9; + l’imposta di registro fissa di 200 euro + l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro + l’imposta catastale fissa di 200 euro - Iva ridotta al 4% potendo usufruire dei benefici prima casa +imposta di registro fissa di 200 euro + imposta ipotecaria fissa di 200 euro + imposta catastale fissa di 200 euro